掃描到手機
掃描到手機 新聞隨時看
掃一掃，用手機看文本
更加方便分享給朋友
4月13日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，要求鞏固和擴大房地產市場調控成效。此前，國務院已派多個督查組對地方進行實地督查。
帶隊對浙江和福建進行督察的國土資源部副部長小蘇透露，“中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，必須在控制通脹的同時下決心解決好房價問題。”
對中國房價及房地產業(yè)發(fā)展趨勢的迷惑與判斷，再次成為當前熱點話題之一。一方面是英國經濟學人集團研究機構“未來十年剛性需求仍然強勁”的判斷，另一方面是決策層對各地房價調控目標的嚴加督查；一方面包括北京在內的一線城市成交量大幅下降，另一方面房價穩(wěn)而不降；一方面是全球經濟復蘇遭遇多重不確定因素影響，另一方面是中國信貸政策向穩(wěn)健化發(fā)展……在多重矛盾因素的影響下，中國樓市將向何處去，中國房價真的會迎來拐點嗎？
變異的軍令狀
公布房價調控目標，本意是地方政府立軍令狀，表明落實調控的決心，卻無意間戳穿了降房價的預期，扭曲為變相的“托市”
文/《財經國家周刊》記者 玉光
應年初“國八條”房地產調控新政要求，各地選擇在后時刻集中發(fā)布2011年新建住房價格控制目標。這原本是地方政府落實調控所立的“軍令狀”，卻在現(xiàn)實中扭曲成變相的“托市”。
在數(shù)百座已公布房價“控漲”目標的城市中，北京提出“新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降”。其余城市無一敢提“降”字，大都依據上年GDP增幅，以“10%”為漲幅上限。吉林省榆樹市甚至一度提出“同比漲幅低于50%”的調控目標。
房價“控漲”目標反成“挺漲”，引發(fā)輿論嘩然的同時，已至“冰點”的房價上漲預期開始反彈升溫。
有開發(fā)商告訴《財經國家周刊》記者，之前限購、加息等一系列調控，已使樓市成交量大幅下滑，一些“繃不住”的開發(fā)商看空市場前景，本已打算降價“保命”，但地方政府的“房價調控目標”使其重獲希望——“連地方政府都默許房價會繼續(xù)漲，我們還急啥？”
同時，自年初各地住房“限購”政策實施以來，包圍樓市的購房觀望氛圍在二、三線城市開始出現(xiàn)松動跡象。陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖據其各地項目表現(xiàn)告訴記者，在二、三線地區(qū)，“一些該買房的人已對降價不抱幻想，提前結束了觀望期”，房價甚至還出現(xiàn)“微漲”。
“降”字難求
多位接受《財經國家周刊》記者采訪的業(yè)內人士認為，地方政府公布的上述房價“控漲”目標是一份“失誠意的答卷”，“從根本上暴露其缺少真正落實調控的誠意和動力”。
讓一位研究者感到“不可思議”的是：若按國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，全國70個大中城市的房價平均漲幅，有2007年才超過了10%。“現(xiàn)在，這么多城市都把今年的房價漲幅目標設為10%，是不是說過去漲得還不夠？這是調控還是調漲？”
記者調查發(fā)現(xiàn)，輿情普遍聚焦于各地房價調控目標中鮮有“降”字。這與大多數(shù)人對調控效果的期待明顯不符。
銀河證券席經濟學家左小蕾(微博)(微博專欄)近日撰文指出，“短期內，一線城市房價下降才是合理的”。國家行政學院決策咨詢部研究員小廣則對《財經國家周刊》記者表示，各地在確立房價調控目標之前，“應該先把過去幾年房價上漲的真相告訴社會”。
眾多房價“控漲”標本中，北京“穩(wěn)中有降”的決心和勇氣備受推崇。在業(yè)內人士看來，北京之所以敢于提“降”字，在于“技巧”和“實力”。
北京提出“新建普通住房”穩(wěn)中有降，這6個字寓意深刻。可以理解為中商品房不在政府控制之列；其次，普通住房可以包括限價房、經濟適用房和建在五六環(huán)外的普通商品房，這些低端住房均可以攤薄整體房價。
此外，北京實施全國嚴的住房限購政策，將外地人的購房資格設定為有5年的社保、個稅記錄。在房價“控漲”目標頒布之前，北京還大幅提高了房地產項目土地增值稅預征稅率，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。這項政策重點針對的是樓盤漲價。
據了解，目前北京市的“新建普通住房”已有明顯降價壓力。成交量大幅度減少的同時，打折促銷樓盤日漸增多。這印證了上述業(yè)內人士的判斷：“北京一定能夠實現(xiàn)穩(wěn)中有降的房價控制目標”。
相比之下，其他城市卻是“想說降價不容易”。
南京市在房價控漲目標中提出了兩個“低于”——低于居民人均可支配收入增幅(11%)，低于2010年度全市新建住房價格漲幅(10.4%)。當被問及為何不能用一個“降”字代替兩個“低于”時，南京市建設口某官員直言“太敏感”，拒絕過多表態(tài)。
私下里，一些地方官員告訴記者，實際上對房價下降“不抱信心”，更擔心房價下降會影響地方經濟。因而，好的定調辦法，是“向周邊看齊”。但又“沒法跟北京比”。
住房和城鄉(xiāng)建設部此前曾發(fā)出通知，要求各地聽取民意，對已公布的房價調控目標酌情調整。在我愛我家房地產經紀有限公司副總裁胡景暉看來，這意味著“中央對各地2011年房價調控目標實際上并不滿意”。_ueditor_page_break_tag_副標題
“控漲”之弊
為什么會出現(xiàn)房價“控漲”反成“挺漲”？在眾多業(yè)內人士看來，是因當前房地產調控仍舊未觸及“根本”。
自2011年初房地產調控以來，范小沖看到市場出現(xiàn)三種變化，卻都是令其“看好后市”的理由：一是投資投機性購房比例受到抑制，但居民購房意愿并未改變；二是地方政府房價控制目標公布后，樓市觀望氣氛趨淡，看漲預期升溫；三是受限購政策“房票”時代影響，購房者行為漸生變化，沖動型購房需求減少，置業(yè)、一步到位的購房者增加。
小廣也根據長期觀察得出結論：“當前推動房價上漲的因素和環(huán)境并沒有改變。調控力度并不像輿論宣傳的那么大。”但在他看來，相比去年，今年調控力度已明顯加碼，體現(xiàn)為提高存款準備金率、加息等一系列貨幣政策的運用。“用溫家寶總理的話說，這是在‘消除房價物價上漲的貨幣基礎’”。
胡景暉近到許多省會城市出差，看到當?shù)胤慨a成交量普遍下滑的同時，也發(fā)現(xiàn)這些城市仍在大量拆遷舊城，建設新城，基礎設施提升迅速，眾多一線品牌地產商蜂擁拿地，這種盛況讓他絲毫看不到未來房價有下降的可能。
“房地產調控到，如果不觸及一些根本性問題，比如說民間資本投資渠道的問題，中央和地方財政稅收關系的問題，政府、企業(yè)和個人收入分配調整的問題，調控基本上仍是死胡同，房價也不可能降下來。”胡景暉說。
一些對當前調控持積、樂觀判斷的業(yè)內人士則認為，當前的房價調控目標是“以政策換時間”，是帶有“臨時交通管制”性質的過渡性舉措，旨在為未來三五年內保障房的大舉入市取時間。
住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究主任陳淮(微博專欄)表示，“2011年是‘市場和保障’兩種住房供應機制銜接的關鍵之年”；在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，“限購”等房價調控政策的推出，實際上恰恰意味著“(政府)要在短期內完成住房供應結構的調整和改革”。
然而，作為權宜之計的過渡性調控政策，其短期性、局限性頗為明顯?！敦斀泧抑芸酚浾咴谡{查中發(fā)現(xiàn)，當前諸多調控措施均遭遇市場層面的破解和化解。
以要求提供社保、個稅記錄的住宅限購政策為例，目前已在諸多城市催生了“黑市”交易。廈門市業(yè)內人士告訴記者，當?shù)匾粡堃荒昶诙悊?，黑市交易價格為2萬元。有些高端樓盤甚至隨買附贈；北京市一家大型房產中介公司的多位經紀人也向記者承諾，交5萬元費用，可協(xié)助辦理5年期的社保、個稅補繳材料，從而變相獲取購房資格。
限購政策還將大量購房需求擠向非限購城市。一些三、四線城市地產商從中找到商機。在4月9日北京市春季房展會上，《財經國家周刊》記者在現(xiàn)場看到，160多家參展商中，來自北京周邊的河北省保定市、涿州市以及山東省煙臺市、威海市的旅游度假型地產項目成了展會上的主角。這些項目的銷售人員頻繁叫賣的口號，即“不受限購影響”。
業(yè)內人士告訴記者，各地實施住宅限購以來，樓市資金轉向非限購城市、商業(yè)地產和海外購房的趨勢明顯。在北京春季房展會上，來自海外20多個國家的樓盤推廣格外吸引眼球。
另一項遭到破解的調控措施，是“一房一價”政策。據此前發(fā)改委要求，各地將于今年5月1日起全面實行 《商品房明碼標價規(guī)定》。該政策核心是約束開發(fā)商隨意漲價行為，規(guī)定樓盤開盤前要先申報預售價格并備案，漲價須重新申請。但在一些先行城市的實踐中，政策效果并不理想，開發(fā)商采取“先報高價申請備案、再二次定價打折出售”的方式，輕松規(guī)避了管控。
范小沖告訴記者，雖然不排除調控措施遭遇化解的現(xiàn)象，但“并非主流”；胡景暉則表示，“鉆政策空子”現(xiàn)象的存在，說明中國房地產調控還需與法制建設同軌，重點是加大違規(guī)者的懲罰力度。
漲價控制權
除北京外，各地房價調控目標似乎均傳達出“房價不會降”但漲幅會控制的信號。問題是，地方政府如何控制房價的漲幅？
多數(shù)接受記者采訪的業(yè)內人士均表示，如果從“數(shù)字”上做文章，地方政府確實有許多控制房價漲幅的手段，如抑制市中樓盤入市、加大郊區(qū)低價位樓盤供應、把經濟適用房、限價房和回遷房計入房價統(tǒng)計，等等。
據了解，目前在北京，政府已不給單價超過3.5萬元的樓盤發(fā)放預售證；武漢市美聯(lián)地產公司總經理卞濤也告訴《財經國家周刊》記者，當?shù)胤抗懿块T對高端項目、高價項目發(fā)放預售許可的審批時間明顯更長；無錫市某國有房企一位不愿透露姓名的負責人也證實，當?shù)卦诎l(fā)放預售許可證時，也對高價樓盤、別墅類項目格外吝惜，有些企業(yè)甚至因為審批流程過長蒙受損失。
“關鍵的問題是，地方政府自己確定的房價控制目標，后由誰來審核？”在胡景暉看來，如果都由地方政府自己來核算，那后無非是“從文字游戲變成數(shù)字游戲”，沒有實際意義。
然而，簡單說地方政府不想調控房價，也不盡客觀。記者在對多位地方官員的采訪中了解到，在“調控房價”和“建設保障房”兩個軍令狀面前，各地今年落實房地產調控確實面臨諸多“兩難”。
今年全國兩會期間，黑龍江省發(fā)改委主任宋希斌在接受《財經國家周刊》記者采訪時介紹，黑龍江省2011年計劃開工建設105萬套保障性住房，所需資金約為1160億元；而黑龍江省2010年全年的地方財政收入也不過1073.3億元。保障房建設資金籌集壓力非常大。
宋希斌給記者算賬：計劃取中央補貼資金80多億元，全省各級政府拿出120億元，企業(yè)自籌、減免稅費600億元。后還剩下300億元缺口，希望通過商業(yè)銀行貸款、個人和社會籌集來解決。
宋表示，由于保障房用地全部實行無償劃撥，已使地方政府放棄很大一部分土地收益。再加上正值房地產調控，也將對各級政府財政稅收產生一定影響。保障房建設無疑是一場“攻堅戰(zhàn)”。
湖南省婁底市市委書記林武也告訴《財經國家周刊》記者，婁底市目前對保障房資金的籌措，“主要還是靠土地運作”。中央收緊地方融資平臺、要求調控房價，無疑都會影響當?shù)氐耐恋剡\作，對保障房的資金獲取構成壓力。
在華遠地產董事長任志強(微博專欄)看來，“接下來日子不好過的，不是開發(fā)商也不是銀行，而是地方政府”。“如果沒有保障性住房，地方政府可能覺得日子還過得下去。但現(xiàn)在不行了，七八月份如果還沒建的話，要被問責。”
此外，從宏觀層面來看，下一步導致房價上漲的某些不確定性壓力，也是地方政府所不能控制的。
小廣認為，未來房價走勢不確定的因素，是“今年到底會投放多少信貸”。 信貸控制不住，房價會上漲。
小廣告訴記者，決定信貸投放的一個重要因素，是貨幣需求，即投資需求。“我現(xiàn)在越來越擔心，投資需求在‘十二五’期間依然會很強烈”。
而在任志強看來，今年房價上漲的另一個推力來自土地供應。“去年國土部門要提供18萬公頃的土地，后完成了69%。開發(fā)商分到4萬公頃；今年土地供應大概在10萬公頃左右，開發(fā)商能分到多少？估計也是3萬公頃多一點。”任志強說，“這意味著明年不會有太多的房子(上市)”。
北京提出“新建普通住房”穩(wěn)中有降，這6個字寓意深刻。可以理解為中商品房不在政府控制之列；其次，普通住房可以包括限價房、經濟適用房和建在五六環(huán)外的普通商品房，這些低端住房均可以攤薄整體房價
_ueditor_page_break_tag_副標題
房價變數(shù)
調控壓力下，樓市成交量已呈下滑之態(tài)。盡管調控政策尚未松動，但通脹壓力下，房價走勢漸成下一個懸念
文/《財經國家周刊》記者 魏洪磊
膠著數(shù)月后，樓市以“量跌價穩(wěn)”回應各地倉促出爐的調控目標。
北京市大的房產中介機構鏈家地產數(shù)據顯示，2010年3月北京商品住宅成交量為4846套，同比下降53%。4月份周，北京二手房網簽量為1216套，日均203套，較3月同期日均網簽量下降超過4成，創(chuàng)2009年以來日均網簽量低。
“綜合目前市場各方的態(tài)度，預計4月二手房市場將延續(xù)3月份的低迷。”鏈家地產席分析師張月表示。
成交量的下挫顯然不是調控目標，但樓市價格依舊難以撼動。在已經出臺房價調控目標的多個城市中，有北京提出普通住宅“穩(wěn)中有降”的口號，且明確將樓市分為保障房、普通住宅和房三個層次。而大多數(shù)城市，依舊將房價與GDP掛鉤，態(tài)度曖昧。
2011年4月9日，國務院總理溫家寶在浙江調研時對樓市調控再次表態(tài)：中央加強房地產市場調控的目標是明確的，決心是堅定的，各級政府要切實擔負起責任。
盡管決策層措辭堅決，但分析人士認為，國內宏觀經濟與國際復雜形勢同樣成為中國樓市的重要變數(shù)。“我覺得地產走勢要看兩個指標，CPI和PPI。”4月10日，華遠地產董事長任志強(微博專欄)表示，國際經濟形勢對中國地產的影響或將在兩個月后顯露。
房價調控的變數(shù)
樓市僵局難破，監(jiān)管層的相應動作也在進行：4月6日，央行宣布加息。分析人士認為，雖然通脹預期是引起此次加息的主因，但其對于樓市的影響也將比以往更為明顯。“這算是中央政府的變相表態(tài)，是對調控不滿意。”我愛我家房地產經紀有限公司副總裁胡景暉對《財經國家周刊》記者說。
在此之前，國務院派出多路調查組，分赴各地調研樓市。在此過程中，房價控制目標由虛轉實，終確立在10%左右。限購令的出現(xiàn)，曾令地方政府與開發(fā)商陷入窘境。但上報房價控制目標，則讓地方政府有了發(fā)力點。
“這個數(shù)字反而促成觀望期的結束，達到了新平衡。”陽光100置業(yè)集團有限公司常務副總裁范小沖表示。
諸多房價調控目標中，北京提出“穩(wěn)中有降”，范小沖認為這一提法“很有智慧”。“這一要求針對普通商品房，對房并無要求，其實比較容易實現(xiàn)。”范小沖說，“這種區(qū)別對待的做法是對的。”
4月10日，華遠地產董事長任志強在一次小型聚會上表示，現(xiàn)在判斷樓市走向為時尚早。在他看來，房價漲跌取決于兩項數(shù)據：CPI和GDP。
任志強近期與美國投資人羅杰斯有過一番長談，兩人均認為中國的CPI不會下降。“這個概念是什么呢，是宏觀調控不會松。這也意味著對房地產政策不會輕易放松。”任志強說。
而從去年至今，中國的GDP則一直在下滑。任志強預測，其將從去年一季度的11.3%落至8.5%左右。“利比亞和日本等國際因素還沒有真正反映到國內。”任表示。他近期與多家大采購商有過接觸，如國內空調企業(yè)遠大集團，其產品部分關鍵零部件全部從日本進口，但目前有3個月庫存。
任志強認為，如果不能保證原料供應的話，到6月份時GDP很可能回落，進而導致貨幣政策和財政政策的適度放松。“到時候，不管房地產政策再怎么緊縮，這兩個政策如果放了，對房地產來說會略有改變。至少貨幣不會那么緊縮，不然會出問題。”任說。
GDP將對中央決策層提出嚴峻考驗，而對地方政府而言，土地財政仍是調控會否轉向的大變數(shù)。任志強表示，一些地方政府“因為土地賣不出、錢回不來而撐不住”。
北京作為2010年土地財政的大受益者，也無法擺脫此種窘境。知情人士透露，2011年北京西城區(qū)的土地儲備貸款為400億，“而北京大的區(qū)財政收入才有230個億，所以一定靠土地才能還清貸款”。
但按照以往規(guī)律，樓市降價后，土地市場也將慘淡。“如果不能依賴土地財政，那今年融資平臺會出問題，保障性住房目標也不可能實現(xiàn)。”任志強說。
_ueditor_page_break_tag_副標題
資金鏈懸念
政策之外，開發(fā)商的資金鏈懸念同樣左右著房價走勢。據相關統(tǒng)計，已公布年報的40家開發(fā)企業(yè)，負債總額達到6000億。
但在4月10日的小型聚會上，任志強表示，這一數(shù)字并非開發(fā)商的實際負債水平，因里面相當一部分為開發(fā)商的預售款。
按照慣例，開發(fā)商負債包括有息負債(銀行貸款)及未結算的銷售收入，事實上并不能夠反映出其真實負債狀況。
如萬科去年銷售額1000多億，結算570億，尚余400多億，今年一季度銷售額超過300億，因此其有800億負債是沒有結算的銷售收入。若按稅前是20%的利潤率計算，將有160億利潤。“實際上真正的貸款連1500億都不到，不表示現(xiàn)在現(xiàn)金流緊張到迫使開發(fā)商降價。”任志強說。
多家受訪企業(yè)均表示，當前判斷企業(yè)的資金鏈狀況，除了現(xiàn)金流，還需看企業(yè)的生產結構。“現(xiàn)在等著賣房的不好過，但已經賣完、需交房的公司卻很舒服。”
陽光100常務副總裁范小沖分析，從資金狀況看，大多數(shù)開發(fā)商的維持正常運轉并無問題的，關鍵是看企業(yè)戰(zhàn)略。“如果要繼續(xù)擴張，則可能有困難。”
陽光100已深耕二、三線城市多年，受此輪調控影響較小。范小沖表示，陽光100目前融資途徑并不少，先是快速回款。“但我們不會率先降價，承受各方壓力太大。”范小沖說。
2008年，萬科售樓處曾因率先降價而受前期購房者沖擊，多家受訪開發(fā)商表示，此舉陰影始終未散。盡管回籠資金是選擇，但開發(fā)商更青睞拓寬融資渠道，如借道信托融資，又或壓縮成本。“我們在拿地上也已經很謹慎，包括對付款方式的選擇。”范小沖說。
“內房股”如龍湖、碧桂園等紛紛舉債。而對A股上市公司而言，能另謀出路。
3月30日，萬通地產新任總經理云大俊對《財經國家周刊》記者表示，資金鏈問題已經不是一個偽命題，但“對穩(wěn)健的公司來講，貸款還是有傾向性”。
龍湖地產執(zhí)行董事秦力洪同樣承認，常規(guī)的融資渠道正在收緊，快速銷售、回籠資金的重要性愈發(fā)凸顯。不約而同，龍湖地產與遠洋地產在北京的項目均采取“低開”策略。
但范小沖表示，“限購令”在多地的實施，使沖動型置業(yè)者大幅減少，轉而慎重追求一次到位。“比如購買大戶型，限購政策下，再轉手已經不大可能了。”范小沖認為，此種心態(tài)下，“簡單的降價未必帶來快速銷售”。
根據任志強的統(tǒng)計，深度盤整的2008年，樓市大降幅為20%，而現(xiàn)在遠比2008年好過，目前開發(fā)商的降價動力不足。
房價難降：地產商的結構調整
通脹預期被看做政策松動的大影響因素。
數(shù)據顯示，今年以來CPI與PPI不斷攀高。前者對應農民工工資的提高，后者對應生產資料價格的上漲，根據公開資料，3月份此兩數(shù)值之和已經超過12%。按照這一水平，房價下跌10%，則意味著開發(fā)商降價20%。
“綜合各種形勢，后形成的會是價格的波動，從全國來說，我們估計不會超過15%。”任志強說。
供需矛盾則可能成為房價難降的另一主因。
分析人士表示，2010年新開工面積16億平方米，以此計算，今年6月份之前樓市供應量應急劇上漲。但地方政府與開發(fā)商不約而同地選擇了等待。“地方政府在控制出貨量，單價太高不給預售證；而限購政策導致很多開發(fā)商本身也不愿意領證。”上述人士透露，目前北京的庫存量約為6萬套，而這一數(shù)字在去年為8.6萬套。
根據任志強估算，今年的北京新開工面積有8億平方米，比去年少一半。“嚴重的是，今年開工量下降會影響明年的供應，明年沒有房子賣怎么辦？”任志強說。
開發(fā)商的謹慎，使得未來兩年樓市很可能呈現(xiàn)供不應求之態(tài)，萬科的表態(tài)可為佐證。3月30日，在萬通地產投資者大會上，萬科執(zhí)行副總裁丁長峰公開表示，萬科判斷2011年是全面調控時代的開始，“所以對于萬科超過1000億體量來講，保持經營的安全是我們底線。所以近對所有項目開工節(jié)奏進行調整、對所有品類供應進行調整”。
在丁長峰看來，2008年調控更多影響“改善類”市場，對高端市場影響并不大，次置業(yè)市場要降價可以賣出去，這也是萬科帶頭降價的原因。
但始于2010年的此輪調控，已經從市場手段全面過渡到行政手段，且行政工具覆蓋從需求到供應所有環(huán)節(jié)。“今年情況下，企業(yè)資金周期拉長，壓力實際上在翻倍，同時每個產品線都要面對不同的市場風險。”丁長峰說。
由此，曾有前車之鑒的萬科不再糾結于價格，丁長峰表示，萬科一直在有意識增加次置業(yè)和次改善兩個產品間的份額，2011年前三個月，這兩個數(shù)字分別為38%和36%。
_ueditor_page_break_tag_副標題
經濟學人智庫：中國房價仍將強勁
以當前中國人的收入水平測算，人均居住面積應該是20.3平方米，但實際數(shù)據是30平方米。超標的人均居住面積，再乘以數(shù)億遷入城鎮(zhèn)的人口，如此巨大的住房需求支撐了中國房地產業(yè)未來的發(fā)展趨勢
經濟學人集團全球的預測部門近開會討論，把未來幾年中國房地產市場修正可能性調高到“modest(適度的)”，大約在15%左右
文/《財經國家周刊》 記者 馬若斌 實習記者 張藝馨
建成一個羅馬要用多長時間？需要兩周。
一份來自經濟學人集團的報告顯示，按照目前的建筑速度，中國能在兩周內建成一個羅馬城。
這份名為《羅馬是建成的》報告預測，中國在未來十年的住房剛性需求仍然強勁，而以人民幣標價的房地產也可能成為未來全球表現(xiàn)好的資產之一。持續(xù)的城市化進程和收入的穩(wěn)定增長成為中國住房需求的強力支撐。
泡沫？還是市場修正？
中國在15年內建成的住宅面積相當于整個歐洲的住宅面積，這并不夸張。這是經濟學人集團去年對中國287個城市建立宏觀分析模型后得出的結論。
數(shù)據顯示，重慶從2011年至2020年新增加的城鎮(zhèn)住宅面積達到11億平方米，這相當于瑞典全國現(xiàn)有住宅面積的三倍，而瑞典的國土面積排名歐洲五。從全國范圍來看，這期間的中國房地產投資總額將達到75萬億元，相當于現(xiàn)在英國國民生產總值的五倍。
如此大規(guī)模的住房供給和房地產投資是否會在該行業(yè)產生泡沫？經濟學人集團有另外一種解釋。
通過宏觀經濟和人口模型預測，在未來十年，中國整個城鎮(zhèn)人口的增長將達到26%，大約有一億六千萬農民從農村轉移到城市。這可能是人類歷史上大的一次遷移。
新增城鎮(zhèn)人口必然對房屋有大量的需求，尤其在城市發(fā)展基數(shù)相對較低的中西部城市。城鎮(zhèn)化將是中國房地產剛性需求的支柱之一。
另外一個支柱是收入的增加。這涉及到沿海制造產業(yè)向內陸遷移的現(xiàn)實。很多廠商在發(fā)現(xiàn)沿海城市勞動力成本不斷提高后，將工廠內遷。內地城市便宜的勞動力，以及近年來逐漸完善的基礎設施，也對面臨成本限制的沿海制造業(yè)產生巨大吸引力。制造業(yè)基地的轉移，帶動當?shù)亟洕焖侔l(fā)展，這在一定程度上推動了城鎮(zhèn)化建設，同時也提高了當?shù)鼐用竦氖杖?。報告預計，未來城鎮(zhèn)人口平均每年收入增長9.8%。
在城鎮(zhèn)化和收入增加這兩個因素的支撐下，中國房地產是否有泡沫，值得商榷。此前美國基金經理查諾斯說，中國的泡沫是迪拜的1000倍。事實“并非如此夸張”。經濟學人集團關注“泡沫”這個詞如何定義，從中長期來看，中國有非常強勁的剛性需求；在短期內，經濟學人集團更愿意把“泡沫”稱為“市場修正”。
在過去的幾年中，中國新建住宅和實際銷售數(shù)量之間一直存在一定差，一般是前者大于后者。尤其在近兩三年，這個差甚至達到40%，成為市場論房地產泡沫是否存在的一個依據。報告顯示，雖然中國的房地產業(yè)長期向好，但是短期會出現(xiàn)市場修正。
經濟學人集團信息部的中國區(qū)席計量分析師劉倩預測，“修正”在這一兩年內出現(xiàn)，這將導致新開工的房屋數(shù)量和面積大幅減少。買方逐漸將剩余的供給消化后，會出現(xiàn)供不應求的局面。此外，在這期間房價也會出現(xiàn)松動。“我們全球的預測部門近開會討論，把未來幾年中國房地產市場修正可能性調高到‘modest(適度的)’，大約在15%左右。”劉倩說。
雖然在剛性需求下，整個中國房地產市場有向好的趨勢，但不表明每個地方都形勢大好。針對個別地方數(shù)量驚人的剩余住房供給時，這些地方的房地產調控是必要的。市場的力量，是在修正過程中尋找供求雙方的平衡點。“一旦找不到平衡點，會出現(xiàn)泡沫。”劉倩表示。
這種修正可以溯及2008~2009年中國GDP的增速減緩。經濟學人集團的研究認為，人們將中國經濟在2008年下跌好幾個百分點的問題歸罪于全球金融危機，其實從2007年四個季度開始，中國經濟有下滑趨勢，原因是中央政府層面已經意識到房地產市場有些過熱，出臺的一系列抑制措施直接打擊了整體經濟。
報告說，中央不愿看到整個經濟再次出現(xiàn)硬性下跌幾個百分點的情況。這很容易理解為何地方對執(zhí)行地產調控政策總是在觀望，但調控部門又希望成為社會矛盾突出點的房價漲勢有所緩和。面對兩難選擇，對房價調控的微妙心理也逐漸顯現(xiàn)出來。
目前，政府“限購令”等行政調控手段已導致樓市陷入膠著狀態(tài)，人們觀望未來態(tài)勢如何發(fā)展。經濟學人集團的分析認為，這段時期正好是市場修正的佳時機。一方面市場可找到供需平衡點，另一方面政府也意識到，面對強勁的剛性需求，房價是蓋不住的，所以膠著狀態(tài)也不會持久。
報告結論稱，政府針對房地產的控制措施所產生的壞結果，不過是導致短期的房地產行業(yè)衰退。而以現(xiàn)在的房產稅征收比例而言，在短期內不足以對該行業(yè)的發(fā)展構成威脅。傳統(tǒng)觀念、文化獨性以及房地產作為投資品相對較輕的稅負，在未來十年內都不會有顯著改變。
難以抑制的需求
如果說，城鎮(zhèn)化和收入是影響中國住房需求的宏觀趨勢，那么人均居住面積，是影響中國住房需求的重要微觀趨勢。
經濟學人集團研究團隊發(fā)現(xiàn)，人均居住面積與一個國家整體的經濟發(fā)達水平和人均收入水平有很強的關聯(lián)性。
具體來說，有上百個變量可以決定人均居住面積，如收入、人口密度、汽車擁有量等因素在模型中顯示與人均居住面積相關。報告預測城鎮(zhèn)人均可支配收入將增長2.6倍，達到51310元。收入越高，人們越期望住進更大更好的房子，而中國人對房產的偏好尤為明顯。
收入對人均居住面積的影響是顯性的。還有更多的非顯性因素，比如文化上的獨性也顯得尤為有趣且重要。“丈母娘經濟”曾經被視為不經之談，但在這篇報告中得到肯定。
在中國，青年男性往往要努力賺錢買房，才會被視為具備了結婚的條件?，F(xiàn)實又讓這一觀念更有說服力：中國男性數(shù)量大于女性，這意味著后者擁有更多選擇配偶的權利。性別失衡再加上婚姻物質化，成為中國家庭高儲蓄率的原因之一。
另一個社會性因素是越來越多的小規(guī)模家庭也推動了住房需求。中國家庭的平均規(guī)模是每戶3.3個人，城市家庭更小，每戶2.8人。獨生子女政策以及老齡化催生了單一成員家庭，這種家庭在中國的數(shù)量，從2000年占總家庭數(shù)的8.3%上升至2005年的10.7%。
此外，房屋質量也推動中國不斷建房。中國社科院的一份調查顯示，中國的房齡有30年，而英國的房齡達132年。在不斷的拆、建過程中，產生了大量的房屋需求。
文化上的獨性、小規(guī)模家庭和房齡成為不可抑制的住房需求，具體表現(xiàn)在人均居住面積的選擇上。經濟學人集團將287個城市在未來十年的人均住宅面積進行預測，再根據進入城鎮(zhèn)的人口數(shù)，能得出未來十年新增的住宅面積總量。
為了表述更直觀，經濟學人集團畫了一個坐標系，X軸是按照美元購買力平價指數(shù)換算出的人均GDP，Y軸表示了人均居住面積。一條傾斜向上的曲線勾勒出包括中國在內的全球35個不同國家人均居住面積的佳點。
“以當前中國人的收入水平測算，人均居住面積應該是20.3平方米，但實際數(shù)據是30平方米。”超標的人均居住面積，再乘以數(shù)億遷入城鎮(zhèn)的人口，如此巨大的住房需求支撐了中國房地產業(yè)未來的發(fā)展趨勢。
值班：房網小李
微信：2355542874
熱線：15629299745
