從叫停“商改住”到傳出下半年征收房產(chǎn)稅的消息，短短幾天內(nèi)，北京房地產(chǎn)市場的氣氛驟然收緊，而北京商住地產(chǎn)項目銷售處則經(jīng)歷了從門庭若市到門可羅雀的迅速轉(zhuǎn)變。調(diào)控的觸角已經(jīng)伸入商業(yè)地產(chǎn)，或者，更準(zhǔn)確地說，是要清理商業(yè)地產(chǎn)的“門戶”。

房地產(chǎn)調(diào)控要讓房地產(chǎn)市場擁有健康的發(fā)展秩序，商業(yè)地產(chǎn)市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，同樣需要健康合理的秩序環(huán)境。由此推論，北京對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行的門戶清理，不排除會推廣至全國范圍內(nèi)，但這牽扯出另外一個問題，現(xiàn)在正蓬勃發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的用地性質(zhì)如何劃分。

在售的所謂商住兩用項目，其本質(zhì)是在50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地上建筑的住宅。長時間以來，商住兩用項目游離在房地產(chǎn)調(diào)控之外，每輪調(diào)控政策出臺后，商住兩用項目都會找出其規(guī)避調(diào)控的地方以示其“與眾不同”，“限購”之后，商住兩用項目備受不符合限購條件的購房者的青睞。

近日，北京市住建委等5個部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動、完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，終斷了商住兩用項目的“財路”，《通知》規(guī)定嚴(yán)禁商用物業(yè)改為居住用途等違規(guī)行為。今后，商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨設(shè)衛(wèi)生間，以防止有人擅自改作住宅；若開發(fā)商將商用單位分成多個房屋當(dāng)住宅出售，將不能辦理房產(chǎn)證。

嚴(yán)禁“商改住”，使得在商業(yè)用地上立項的住宅項目無法生存 ，已達(dá)到清理商業(yè)地產(chǎn)的門戶的作用。事實上，北京的這種清理商住LOFT、酒店公寓的動作早在5年前有了，是在利益的驅(qū)使下，商住項目屢禁不止。

海口先打算用具有商業(yè)性質(zhì)的旅游地產(chǎn)打“限購”的擦邊球，其設(shè)想發(fā)展的產(chǎn)權(quán)式酒店，其本質(zhì)與北京的商住兩用項目所差無幾。4月末?？谑虚L冀文林一句“充分利用國務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價不限購的原則，積出臺相關(guān)實施細(xì)則”，使得“?？诮型Ｏ拶?rdquo;的消息一夜間傳遍大江南北。隨后，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局市場管理處處長戴開權(quán)解釋稱，“不限購”是指?？诨?qū)Ξa(chǎn)權(quán)式酒店等旅游地產(chǎn)實行差異化管理，將其不列入限購。

養(yǎng)老與旅游一樣，具有較大的市場潛力與發(fā)展空間。近幾年摸索中發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)，其用地性質(zhì)面臨著與旅游地產(chǎn)類似的問題。商業(yè)模式運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)，與普通住宅的租售方式相去甚遠(yuǎn)，長期持有帶來的資金壓力，使得“銷售+ 持有運(yùn)營”的模式更適合開發(fā)商。是，用地性質(zhì)的問題同樣無法回避。普通住宅遭遇限購，商住項目成為“救生圈”；而當(dāng)商住項目面臨“清退”時，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)能否“全身而退”。