對絕大多數(shù)的人而言，當(dāng)下的房子是昂貴的，是難以接受的。人們堅信，房價上漲是因為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者在故意抬高，特別是供求關(guān)系嚴(yán)峻的城市。需求關(guān)系決定價格，但影響價格的又何止是需求關(guān)系，生產(chǎn)成本也直接決定著價格。

　　房地產(chǎn)成本包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設(shè)施費用、管理費用、貸款利息、稅費等。其中土地費用和建筑安裝工程費占比最多，分別為20%和40%，并出現(xiàn)逐步上升的趨勢。

　　1、土 地 費 用

　　土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，也就是我們俗稱的樓面價，以此來評估項目的可能性。可見，作為成本之一，樓面價對整個項目起到至關(guān)重要的作用，一旦樓面價出現(xiàn)上漲，將直接影響著房價。

示意圖

　　近來，國內(nèi)多線城市土拍開始回暖，無論是一二線發(fā)達地區(qū)，還是經(jīng)濟薄弱的三四線城市，土地市場狂歡都已成一種大勢。截至5月20日，年內(nèi)已經(jīng)累計有31家企業(yè)拿地超過100億，同時也有13家企業(yè)拿地超過200億。其中碧桂園在全國各地的拿地數(shù)量遙遙領(lǐng)先，共計122塊。

　　另據(jù)國家統(tǒng)計局最新報告顯示，今年1至5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長11.2%。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積745286萬平方米，同比增長8.8%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5170萬平方米，同比下降33.2%。

　　從這些數(shù)字我們能發(fā)現(xiàn)很多有意思的信號，雖然今年房企拿地面積變小了，但投入的資金變多了，這說明今年土拍市場的火熱指的并不是數(shù)量，而是其價格。為了減少土拍價格上漲而導(dǎo)致的影響，房企今年加大施工力度，為的就是確保自己手里頭有充足的房源，而這又說明房企對樓市今后的發(fā)展充滿信心。

來源：國家統(tǒng)計局

　　2、建 筑 安 裝 工 程 費

　　建筑安裝工程費是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等。該費用在整個成本構(gòu)成中占比最大，達到40%左右。

　　我國勞動力供給持續(xù)下降，成本持續(xù)上升，這使我國制造業(yè)面臨諸多困境，用工荒便是急需解決的難題。再加上我國人口老齡化加重，人口增長速度下降，讓這一問題愈發(fā)嚴(yán)峻，也使需要大量勞動力的房地產(chǎn)行業(yè)用人成本急劇上升。此外，在原材料方面房地產(chǎn)行業(yè)也面臨諸多困境。

圖源自網(wǎng)絡(luò)

　　今年以來，鐵礦石價格一路攀升，期貨主力合約于6月11日漲停，且夜盤延續(xù)漲勢，最高觸及778.5元/噸，創(chuàng)出近五年新高。房地產(chǎn)行業(yè)在建造過程中需要大量的鐵資源，鐵礦石價格的上漲會影響到開發(fā)商的生產(chǎn)成本。但在房地產(chǎn)行業(yè)，除了鐵礦石還有另一重要資源也開始上漲。

　　6月1日，據(jù)中國水泥網(wǎng)統(tǒng)計，山西、浙江、河南、山東、廣東、陜西、遼寧、江西等地紛紛開始停窯。據(jù)悉，此次停產(chǎn)波及全國千余家水泥廠，停窯時間最長預(yù)計會持續(xù)六個月。該消息一出，多地市場紛紛發(fā)布漲價通知，隨著時間的推移，水泥的價格還會有進一步調(diào)整。

　　3、樓市一直不缺乏發(fā)展的動力

　　由于受到價格的影響，國內(nèi)龍頭房企加大三四線城市的拿地力度，而一二線城市也沒放松。就拿今年上半年拿地最多的碧桂園舉例。截至2018年末，在碧桂園權(quán)益土儲中，一二線城市占比14%，三線城市和更低階城市分別占比21%和65%。而對2019年的拿地計劃，碧桂園高管對外的表態(tài)是，初步定與2018年持平。

　　通過一番官方數(shù)據(jù)我們可以看到，今年房企拿地面積是減少了，但拿地的熱情卻在上漲，究其原因主要還是受到土拍價格的影響。而這又正好預(yù)示出房價今后的發(fā)展，畢竟成本都在上漲，最后的售價只會不斷刷新紀(jì)錄。面包賣的比面粉便宜，不是大坑便是套路。

圖源自網(wǎng)絡(luò)

　　特別是鐵礦石和水泥這兩大直接關(guān)乎到生產(chǎn)成本的資源，價格開始猛漲，會直接刺激房價在很短的時間內(nèi)有所表現(xiàn)。而更多的刺激房價上漲因素，在未來將共同發(fā)揮出作用，如全面取消落戶限制，全國加大基建投資，央行定向降準(zhǔn)(6月17日，央行公告表示，第二次定向降準(zhǔn)釋放約1000億元。)，根據(jù)商品住房庫存消化周期實施差別化調(diào)控政策等。在這樣的背景下，有部分媒體鼓吹的未來房子將成白菜價，又如何去實現(xiàn)?

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