這個周末，朋友圈都被套內(nèi)面積、建筑面積給刷屏了，至于刷屏的源文件，就是住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范(征集意見稿)》里面的一句話“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易”

　　于是各路媒體，包括不知情的吃瓜群眾都紛紛在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)，仿佛由原本按照建筑面積計算改為按照套內(nèi)面積計算，買房者就占了個大便宜似的。

　　今天我們就來詳細的說一說住建部的住宅項目規(guī)范，也好天門的購房者心里有個數(shù)，說法太多我怕你們誤會。

1、房價會不會被影響?

　　我想這個政策之所以看起來像深海炸彈，是因為很多人覺得這個政策與房價息息相關(guān)，說不定日后買房可以撈到大實惠。

　　我們不妨做這樣一個假設(shè)，建筑面積100平的房子，售價50萬，單價是5000元/㎡，首付15萬。現(xiàn)在改成按套內(nèi)面積計算70平，單價是多少?首付又是多少?

　　可能我見過最沒有腦子的算法就是，直接按照5000元/㎡的價格乘以70㎡，得出一個35萬的總價，這樣首付就可以省下4.5萬。

　　然后自己再來個感嘆：哇!好棒哦，又省錢了。

　　把開發(fā)商和政府當傻子的感覺是不是非常爽。實際上的算法應(yīng)該是，總價50萬這是不可能發(fā)生變化的。套內(nèi)面積70㎡，單價就變成7142元/㎡，首付仍然是15萬。

　　當然，不存在降價，也不存在“變相漲價”，總價還是那個總價，首付還是那個首付。漲啥了?

　　從房價的角度來看，對購房者其實根本沒有任何影響。只不過，開發(fā)商和二手房房東突然一下單價提高，這會沖擊整個市場的心理預(yù)期。

　　好難過哦。單價又高了……

2、稅費、物業(yè)費、采暖費等會不會被影響?

　　稍微有腦子的人在這個時候會拋出來一句經(jīng)典臺詞：“羊毛出在羊身上”。至少能看透這個計算方式的改變對房價并沒有什么影響。

　　不過較真的人還真的不少。一部分人又開始拿稅費、物業(yè)費、采暖費等來說事兒。

　　我依稀記得，曾經(jīng)有人在微信群轉(zhuǎn)發(fā)的一個視頻，視頻中一個中年油膩大叔搖著扇子裝著專家，說這一些鼓動人心的話，大體意思是“公攤面積取消之后，我們物業(yè)費、契稅等按照建筑面積去計算的費用會省下一大筆?！?/strong>

　　實際上呢?

　　就在前天，大家熱議的第一天晚上，央視新聞公眾號就發(fā)表篇文章，題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒那么簡單》

　　主旨意思我概括了一下

　　● 《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術(shù)規(guī)范，與我們大家關(guān)心的物業(yè)費、取暖費以何標準收取，也沒直接關(guān)系。

　　● 開發(fā)商在銷售房子的過程中，前期宣傳以建筑面積計算，簽合同以套內(nèi)面積計算，套房子不會影響這的總價。

　　央視新聞解答我相信已經(jīng)夠準確了吧。就是即便是按照套內(nèi)面積去計算，也只是計算方式的改變，對于稅費、物業(yè)費、采暖費等不會有根本的影響。

　　再說一個更好理解的情況。

　　我們在房屋交易買賣之后都能拿到一本《不動產(chǎn)登記證》，這便是你的買房憑證。這本憑證上面標注了你的房屋的建筑面積，對于套內(nèi)面積卻并無任何標注。

　　二手房的交易也都是按照不動產(chǎn)證上面的建筑面積進行計算，在一手房市場統(tǒng)一公示統(tǒng)一合同倒是有可能的，二手房怎么統(tǒng)一算法，這是個問題。是集體換證解決還是交易之前先查當初合同備案?不管是哪一種方式都是非常麻煩的。

3、取消“公攤面積”是否實際呢?

　　多年以來，“公攤面積”一直被購房者所詬病，大家巴不得除之而后快。

　　如若開發(fā)商按照這份設(shè)計標準去操作，我想在總建筑面積不變化的情況下，按照套內(nèi)面積計算，開發(fā)商可以把套內(nèi)面積做大，公攤盡可能的節(jié)省，以此來賺取利潤。

　　省公攤最為常見的方式，就是一個標準層盡可能做的排布住房。(類似公寓樓的做法)

　　重慶是曾經(jīng)以套內(nèi)面積來計算房屋總價的城市，也被人稱為全國最“良心”的樓市之一。但與這種計價方式同時存在的是塔樓、超高層和3梯8戶的格局。

　　我花了一點時間觀察了一下重慶在售的新盤，發(fā)現(xiàn)即便是售價達到1萬9或者2萬以上的樓盤仍然是塔樓、超高層并存。

　　還有一些均價一萬三四的住宅，都是3梯8戶的排布，一個標準層，要排8戶，2個電梯的一般是排6戶。與我們天門常見的2梯3戶，2梯4戶，甚至一梯一戶是完全不同的。

　　當然，這跟重慶的地形和多霧的天氣有關(guān)系，對于采光的要求就沒那么嚴謹。這種造房子的方式放到天門來說呢?如果按照套內(nèi)面積計算，開發(fā)商一定會在滿足日照規(guī)范的基礎(chǔ)之上，盡可能的多排房子，增加可售面積，節(jié)約大部分公攤。

　　日后的居住環(huán)境可想而知。3梯8戶，很多人聽到都會直接擺擺手說再見吧。

4、按套內(nèi)面積算房價有什么好處?

　　公攤面積深惡痛絕，卻又不能全部取消。其實我知道，大部分人抵觸公攤，原因都是這背后長期以來的不透明和“貓膩”的存在。

　　售樓員說的得房率是真實數(shù)據(jù)嗎?送的面積是“偷”出來的還是確有其事也沒人知曉。

　　從這一角度去看，按照套內(nèi)面積去計算房屋售價確實是利好。這以后大家不用再操心得房率的問題。套內(nèi)面積多少明明白白的會公示，會告知，也會計算好價格并寫入合同。

　　這是個各方都得利的好方式，政府、開發(fā)商、購房者都減少了理解成本，減少了扯皮因素。

　　開發(fā)商再也不用想方設(shè)法的去“偷”面積，購房者也不用去擔心什么“得房率”這個數(shù)據(jù)，什么洋房85%，小高層80%，高層75%都不用管。

　　開發(fā)商可以弄游泳池、NB的大堂、寬敞的過道、更多的電梯，但購房者不用擔心這些會擠占我的面積而使我的使用面積變小，我只需關(guān)注我的面積和單價即可。能接受我就買，接受不了我就撤。

　　這樣多科學(xué)，開發(fā)商搞開發(fā)商的配套和公共空間，購房者思考自己的面積和價格。